Affitti brevi, che numeri. Solo Roma e Venezia fanno meglio di Lakecomo

Tra Roma e Venezia e prima di Firenze Bologna e Milano, spicca Como tra le Top italian location con una tariffa media giornaliera di 202,50 euro per gli alloggi extralberghieri.

Nelle principali città italiane, case vacanze e b&b hanno segnato una crescita significativa negli ultimi dodici mesi con incrementi a doppia cifra, secondo la ricerca di Halldis presentata al Politecnico di Milano e relativa ai dati del 2023.

Simone Majeli, Ceo di Rent All Como, società di Property management specializzata nella gestione di affitti brevi di ville e appartamenti di lusso sul Lago di Como, è un operatore storico del mercato immobiliare e dell’ospitalità extralberghiere sul nostro territorio

Le proiezioni su Como città turistica la vedono ancora in crescita, con quale posizionamento sul mercato?

È evidente che Como si posizioni oggi nel segmento medio-alto: attirando in particolare americani, e paragonandosi a destinazioni come Firenze, Roma e la Costiera amalfitana. Como oggi si è conquistata la possibilità di rientrare nelle cinque destinazioni definite dagli operatori del settore come le più importanti in Italia. L’analisi di Halldis ci mostra la forza di Como non tanto per i volumi, che certamente sono inferiori alle grandi città, ma per il prezzo e il valore, è questo un dato cruciale per gli operatori del settore, soprattutto nel campo alberghiero e per l’extra-alberghiero. Il ricavo per camera disponibile (RevPar) è la misura delle prestazioni utilizzata nel settore dell’ospitalità, viene calcolato moltiplicando la tariffa media giornaliera della camera di un hotel, o di un b&b, per il suo tasso di occupazione. A Como negli ultimi 12 mesi la media del RevPar è stata di 145,3 euro. Con una crescita, rispetto all’anno scorso, del 48%, più di qualsiasi altra importante destinazione italiana.

Un dato che indica la redditività per camera venduta, cosa significa?

Questo ci fa capire che Como si posiziona come destinazione di valore, con un prezzo medio per notte subito dopo Venezia, che è prima per valore di prezzo. La nostra città, come rapporto di notti affittate rispetto al prezzo, si classifica tra la terza e la quarta posizione. Un risultato che conferma come il Lago di Como è una destinazione di rilievo internazionale, simile alla Costiera amalfitana, con un afflusso di turisti prevalentemente stranieri e meno italiani o di vicinato.

In pochi anni, il boom: Como da città turistica soprattutto rivolta al nord Europa è diventata meta internazionale, com’è successo?

Storicamente, Como ha sempre attirato turismo, ma recentemente ha subito una trasformazione significativa. Cos’è cambiato? Nel 2002, il “nostro amico” George Clooney ha iniziato a parlare di questo luogo, dando il via, più o meno intenzionalmente, a un’ondata di promozione intenzionale. Il Lake Como è diventato attrattivo per personaggi con visibilità internazionale, il posto “dove essere stati”, dove farsi fotografare per postare le immagini sui social. A questo si somma l’iniziativa di Bellagio che, in modo particolare, è stata proattiva nel promuoversi, partecipando alle fiere turistiche in America e rendendo noto il lago in generale. Anche questo ha naturalmente contribuito a trasformare Como in una meta ambita.

Qual è stato il ruolo di Bellagio?

Bellagio ha giocato un ruolo cruciale nella promozione internazionale del Lago di Como. La comunicazione che prima riguardava solo la perla del lago, si è estesa ora a tutto il Lario. Alcuni vedono questo boom come casuale e mal gestito, ma è sempre meglio gestire un fenomeno turistico già avviato piuttosto che iniziare da zero. Se volessimo trasformare una zona misconosciuta in una destinazione di rilievo, sarebbero necessari enormi investimenti senza garanzie di successo. In questo senso Como e il suo territorio sono stati molto fortunati.

Il valore degli immobili ha così cominciato ad aumentare: con quali ricadute positive e quali negative?

Con la crescita dei turisti, c’è stata una rivalutazione delle proprietà immobiliari: ville sul lago, un tempo non desiderate, ora sono vendute a prezzi elevati e il resto è stato trainato al rialzo. Dopo Expo 2015 l’accelerazione è stata evidente, ma il trend era già in atto. Il successo turistico di Como è chiaramente il risultato di promozione strategica e dell’attrattiva naturale della regione.

E oggi si soffre per l’overtourism, un autogol?

Oggi non ha senso lamentarsi. Siamo dentro questo mercato: in parte lo abbiamo trovato e in parte contribuito a costruirlo. Alcuni operatori cercano di gestirlo, ma il segmento del lusso rimane selettivo. Le lamentele sui turisti giornalieri sono comprensibili; molti non soggiornano, sono solo di passaggio e su di loro si concentra il disagio dei residenti. Bellagio, per esempio, affronta il problema dell’afflusso di visitatori che non restano a lungo. È necessario gestire il turismo con un’offerta adeguata al territorio.

Inoltre le ricadute sui valori immobiliari contribuiscono a incentivare il mercato case vacanze a scapito degli affitti su lungo periodo: quale soluzione si più prospettare?

Le case vacanze sono sicuramente in aumento, ma anche la domanda cresce. Il mercato si autoregola. Non possiamo demonizzare questa situazione, specialmente se confrontata con altre città europee, dato che la regolamentazione italiana è nazionale o regionale. Dobbiamo semmai discutere e gestire questi temi in modo corretto. I proprietari preferiscano affittare a breve termine anche a causa della mancanza di protezione normativa, una legge migliore, più tutelante, sugli affitti potrebbe senz’altro incentivare i contratti a lungo termine.

Quali sono le aspettative per il futuro?

I grandi alberghi hanno una clientela principalmente straniera e la crescita continuerà con nuovi investimenti sia privati che pubblici in infrastrutture e servizi. Siamo ancora lenti, ma l’autostrada e la variante della Tremezzina un giorno saranno concluse. Nonostante i problemi ancora presenti, dobbiamo concentrarci su come gestire la città e immaginare un futuro del turismo senza snaturare il contesto territoriale e sociale.