«Case green, si può fare. Ma servono gli incentivi»

La Direttiva Case Green dell’Ue alza l’asticella verso emissioni zero, ma la Lombardia è da tempo nella direzione giusta. Tuttavia Luca Guffanti, amministratore delegato di Ginvest, individua due fattori di rischio: il primo economico dovuto ai costi delle nuove costruzione che dovranno essere a emissioni zero dal 2030; il secondo dovuto alla polverizzazione della proprietà immobiliare italiana.

Sono obiettivi ambizioni quelli della misura Ue sull’efficientamento energetico degli immobili, quanto realisticamente raggiungibili?

Sono sfide importanti ma l’Italia parte avvantaggiata perché qualche punto percentuale è stata guadagnato grazie agli interventi di efficientamento energetico spinti dal Superbonus. La misura è stata criticata per alcuni aspetti, però ha permesso di riqualificare una parte del patrimonio edilizio esistente. Certamente resta ancora molto da fare e una delle difficoltà più importanti è che il patrimonio italiano è estremamente frazionato.

Cosa significa?

In altri Stati dell’Unione europea la proprietà della casa è meno diffusa, la locazione è più comune e gli immobili sono a disposizione di società che possono decidere con grande autonomia. Al contrario nel nostro Paese sono in tanti a essere proprietari di casa. Questo significa che, nel caso di interventi di ristrutturazione per il risparmio energetico, è necessario che tutti i condomini siano d’accordo sulle spese da affrontare. Per questo sarà necessario trovare dei motivi premianti per incentivare interventi di risparmio energetico sugli immobili.

In questa direzione si era mossa la prima richiesta di modifica alla Direttiva dell’Italia, con quali risultati?

La obiezione sollevata al precedente disegno di legge europeo dal Governo italiano era proprio circa l’obbligo di requisiti minimi per tutti gli immobili. Sarebbe stata una delle difficoltà insostenibili per come è organizzata la proprietà immobiliare nel nostro Paese: il singolo proprietario di appartamento all’interno di un condominio avrebbe dovuto obbligatoriamente migliorare la classe energetica per poter vendere o locare. Ma la scelta di fare interventi di efficientemente energetico non sarebbero stati nella sua sola facoltà, avrebbe dovuto dipendere da altri condomini per poter effettuare il salto di classe energetico. Ora la nuova normativa supera questa difficoltà. A livello nazionale sarà necessario raggiungere un livello medio di impatto zero degli edifici, ma come raggiungerlo, cioè le modalità specifiche, saranno normate a livello di singoli Stati così come gli strumenti per incentivare e rendere possibile il raggiungimento di questi obiettivi.

Sul percorso per ottemperare alla Direttiva, qual è la posizione della nostra regione?

Per quanto riguarda le nuove costruzioni in Lombardia il livello di prestazione degli edifici è già molto alto. La Regione ha preceduto di qualche anno quella che è l’indirizzo della misura sulle case green e questo da lombardo che vive in Lombardia che è un’area molto inquinata, penso che sia stato corretto e lungimirante. Significa che tutto il costruito nuovo deve avere dei requisiti più restrittivi della legge nazionale e non può essere inferiore alla classe A3. Ma sia la norma regionale che quella nazionale sono entrambe antecedenti alla normativa sulla “casa green” europea e ora l’asticella sarà posta ancora più in alto.

Se le nuove costruzioni dovessero essere portate a emissioni zero entro pochi anni, in questo caso c’è il rischio che l’impatto economico dei costi di realizzazione renda le abitazioni non più accessibili per la classe media. È un rischio che va tenuto monitorato.

Molti opteranno per abitazioni di classi energetiche inferiori, ma in questo caso saranno obbligatoriamente tenuti a intervenire con lavori di ristrutturazione?

Sì, se sarà reso realisticamente possibile effettuare gli interventi di efficientamento energetico necessari. Il bonus 110 è stato esagerato e troppo complesso da applicare, ma se fosse stato pensato con una percentuale inferiore e per un tempo maggiore avrebbe portato a risultati più sostenibili. In ogni caso il metodo dello sconto in fattura credo che sia da prendere nuovamente in considerazione e anche la stessa nuova normativa lo cita come tra gli strumenti ammessi per incentivare la transizione energetica. Senza questo intervento, sarebbe necessario pensare a un’esposizione di capitale immediata per la ristrutturazione e sarebbe richiesta anche una capienza per recuperare l’agevolazione fiscale negli anni che è impensabile per gran parte delle persone .

Ma proprio perché l’impatto ambientale di quello che è il riscaldamento degli immobili non è una misura trascurabile, è necessario e opportuno che ci siano dei meccanismi incentivanti perché gli obiettivi che ci si è posti siano concretamente e ragionevolmente raggiungibili.

In parallelo esiste il rischio di perdita di valore degli immobili di classe energetica bassa?

Il prezzo viene regolato dal rapporto tra domanda e offerta. Le performance energetiche degli edifici sono importanti ma sono solo una delle caratteristiche che concorrono alla valutazione di un appartamento. Le giovani coppie, che sono una parte importante della nostra clientela e che hanno tra i 25 e i 35 anni, sono particolarmente attente alla caratteristica dell’impatto ambientale, anche perché tutto ciò si traduce in minori costi e in bollette molto più leggere.

Ci sono però famiglie che prediligono degli spazi più ampi e danno più valore a questo aspetto rispetto alle performance energetiche.

Quindi è possibile che gli immobili energivori subiscano una svalutazione, ma proprio perché il prezzo non viene fatto da un unico fattore come la riqualificazione energetica è probabile che si compensino i vari elementi che concorrono alla stima di una casa, soprattutto in un territorio come il nostro ad alta densità abitativa.

Quali sono le caratteristiche dell’area tra l’alto milanese e la provincia di Como?

Se si guarda la mappa dello spopolamento del nostro Paese si vede una forte incidenza di riduzione della popolazione in alcune aree, mentre altre, come la zona della Pianura padana e in particolare tra la metropoli milanese e il nostro territorio, che hanno invece una crescita demografica importante dovuta all’attrattività dei territori per i giovani che scelgono di lavorare tra Milano e la Svizzera. Oltre alla nostra area, anche l’Emilia Romagna e il Lazio sono territori capaci di attrarre le persone.

Questo cosa comporta?

Dove c’è una tensione abitativa forte i prezzi sono sostenuti dalla domanda, nonostante ci siano delle dinamiche avverse dovute, per esempio, alla necessità di aumentare la classe energetica. Al contrario in territori che si stanno svuotando demograficamente anche l’elemento della classe energetica può costituire una difficoltà.

Intanto i tassi di interesse mantengono alti i mutui, con quali conseguenze?

Pare che attorno a giugno, luglio debbano scendere, ma certamente i tassi di interesse alti e quindi il costo dei mutui hanno un po’ raffreddato il mercato a livello nazionale. Tuttavia questo non è successo nel nostro territorio proprio per quella stessa capacità attrattiva. Milano è un polo importante e la Svizzera garantisce stipendi che consentono di avere le capacità di sostenere gli acquisti. In questo crocevia di opportunità, nei nostri territori il calo del mercato non si è verificato come invece è accaduto altrove.

Abbiamo già vissuto un periodo di rallentamento tra il 2008 e 2015, sono stati anni difficili, mentre ora nonostante tutte le avversità pare che il mercato rimanga solido. A questo contribuisce anche la difficoltà, per un’importante fascia di popolazione, di comprare a casa a Milano. La città infatti ha anticipato la ripresa del mercato immobiliare e adesso ha dei costi che sono costantemente cresciuti nel tempo e che spingono una parte importante degli acquirenti a riversarsi sull’hinterland milanese o sulle province adiacenti.

Tra gli elementi di attrattività delle case fuori città c’è anche lo spazio all’aperto: continua a essere un elemento di grande interesse o si è trattato di una moda passeggera?

Confermo che l’interesse per terrazze e giardini continua a essere sostenuto. Nel periodo pre lockdown gran parte delle nostre costruzioni era destinata alla locazione per quella fascia di giovani che ritenevano la casa un servizio da utilizzare per soddisfare un bisogno abitativo ma che erano già nell’ottica di spostarsi spesso per cambiare lavoro.

Adesso tutto questo è cambiato: dopo il 2020 fino ad oggi si è confermato un grande interesse per il giardino, per il terrazzo e per gli spazi all’aperto ed è una richiesta che si è consolidata. Oggi sono un prerequisito per chi compra il nuovo.