Case più green e fuori città: i nuovi trend del mercato

Cresce la richiesta di immobili nuovi e la domanda residenziale avrà come fattore primario non tanto il prezzo, ma soprattutto la qualità declinata come spazi, servizi e sostenibilità con una tendenza nel cercare soluzioni fuori città, non all’interno della prima cintura, ma in provincia. Ne abbiamo discusso con Andrea Venegoni, ricercatore di Politica Economica alla Liuc - Università Cattaneo, che dal suo osservatorio ci ha raccontato come il mercato sarà sempre più diversificato a causa anche dell’emergere di nuove categorie che chiedono abitazioni con caratteristiche molto specifiche.

Partiamo dallo scenario attuale, a che punto siamo?

A livello nazionale quello che abbiamo visto nel 2023 è un mercato immobiliare in rallentamento, nel 2024 la prospettiva è di un miglioramento della situazione, ma probabilmente il mercato non crescerà soprattutto per le dinamiche legate ancora ai tassi di interesse che lo scorso anno sono stati il vero fattore di freno. Non ci sarà quest’anno lo stesso aumento rilevante, ma c’è ancora incertezza in merito alla politica monetaria, non è ancora chiaro come si comporteranno le banche centrali. Nell’ultimo periodo sia la Fed sia la Bce non hanno lasciato intravedere una linea netta, non si sa se e quando i tassi verranno abbassati e il trend verrà invertito, questo lascia il costo del denaro e quindi dei mutui, abbastanza elevato.

Quali sono le ragioni per cui è aumentata la ricerca di immobili nuovi e di quelli con uno spazio esterno?

La domanda dell’immobiliare residenziale è, e sarà, caratterizzata da due elementi. Il primo, retaggio del Covid, riguarda la richiesta di immobili più spaziosi e soprattutto sempre più dotati di uno sbocco che sia un terrazzo in città o un piccolo giardino in aree meno urbanizzate. Il secondo tema è quello della sostenibilità e dell’impatto ecologico ambientale degli immobili, c’è sempre maggiore attenzione rivolta agli aspetti legati alla sostenibilità e quindi alle classi energetiche e alla performance energetica degli edifici, il nuovo in questo ha un vantaggio evidente. Una tematica legata sia alla sensibilità ambientale sia alla sostenibilità economica, scegliere immobili che hanno un minor consumo di energia è un modo per mettersi al riparo da futuri rischi legati a future impennate del prezzo dell’energia stessa. Quello che rende questo un trend per i prossimi dieci anni è legato anche alla normativa, il piano di rinnovamento e adeguamento energetico degli immobili portato avanti dall’Unione Europea, ristrutturare un edificio per renderlo energeticamente efficiente costa spesso sensibilmente di più che comprarne uno nuovo.

I mercati che hanno resistito nel 2023 sono soprattutto quelli dei grandi centri urbani o dei capoluoghi di provincia questa tendenza proseguirà?

In futuro probabilmente ci sarà una progressiva ricerca di soluzioni residenziali al di fuori dei centri urbani, in aree più periferiche, non la periferia urbana creata negli anni Ottanta e Novanta, ma in aree più verdi, aumenterà la ricerca di migliori condizioni abitative in termini di contesto ambientale e sociale, meno traffico e meno stress, più verde e soluzioni più a misura d’uomo.

La situazione demografica inciderà sul mercato residenziale?

Le unità abitative per anziani saranno un grandissimo tema, nascono sempre meno bambini e l’aspettativa di vita rimane costante o si amplia, le esigenze legate alla residenzialità si fanno più forti con l’emergere di soluzioni abitative che siano in linea con i bisogni di una popolazione che sta invecchiando.

E gli studenti?

C’è stato un grande movimento di opinione negli scorsi mesi, che si è un po’ arenato, ma rimane una questione centrale, anche se meno forte rispetto all’edilizia per gli anziani. L’edilizia studentesca porta con sé esigenze diametralmente opposte rispetto sia alla richiesta di spazi grandi con aperture verso l’esterno che dicevamo prima, sia alla richiesta di abitazioni che rispondano ai bisogni della persona anziana, lo studente infatti richiede una soluzione che abbia una caratteristica unica: che sia economica, sacrifica spazi e servizi, quello che gli interessa è poter avere un letto senza “pagarlo oro”. Sarà interessante capire come si svilupperà questo tema dal momento che è disallineato rispetto agli altri che mettono in cima la qualità rispetto al prezzo, qui invece si mette il prezzo davanti alla qualità.

Oltre ad anziani e studenti, c’è qualche altra categoria che influenzerà il mercato nei prossimi anni?

In città, oltre all’edilizia studentesca ce ne sarà un’altra che sta emergendo sempre di più, quella dedicata a manager e professionisti in carriera. Persone smart, pronte a muoversi velocemente e a cambiare abitazione anche a livello internazionale, persone che sono portate a ricercare soluzioni abitative temporanee, magari piccole, ma provviste di parecchi servizi. Per questa categoria il vincolo non è il costo, ma la presenza di servizi. Chi cambia casa spesso per motivi professionali cerca le proposte più comode che le consentano di avere tutti i servizi accessibili perché ha poco tempo e vuole un’immobile di qualità, connotato non tanto dal prestigio, la location bella come poteva essere una volta, ma dal numero e dall’efficienza dei servizi a cui può accedere facilmente.

Una categoria che sta cambiando approccio anche nel mondo delle locazione?

L’affitto sta diventando sempre più breve. A Milano fino a prima della pandemia la maggioranza dei contratti erano quelli standard triennali, e se uno disdiceva prima dei tre anni, l’affittuario la prendeva come un’anomalia, adesso è diventato la regola.