Inflazione e tassi più alti. Anche in provincia di Como la frenata del mercato della casa

Segnali di frenata molto evidenti ci sono già stati nell’ultimo quadrimestre del 2022 e le indicazioni più recenti confermano un rallentamento del mercato immobiliare che coinvolgerà l’anno in corso e probabilmente anche il 2024.

La previsione, sulla base dei dati raccolti relativi al settore ed allo scenario macroenomico globale, è di Lorenzo Bellicini, direttore del Cresme, il Centro di ricerche economiche, sociologiche e di mercato specializzato proprio nell’ambito delle costruzioni.

Architetto Bellicini, quale è la situazione generale del settore immobiliare in Italia?

Veniamo da una fase di forte crescita del comparto, con una dinamica espansiva importante che ha mostrato un primo segnale di contrazione alla fine del 2022. Quello che sta accadendo a livello internazionale, con i riflessi del conflitto in Ucraina, con i problemi di natura finanziaria e soprattutto con la politica dei tassi di interesse in atto, genera difficoltà anche in ambito immobiliare. Probabilmente non ci troviamo in una situazione così complessa come quella del 2008, ma i rischi di una crisi finanziaria, più o meno grave, pesano anche nel nostro settore. Indubbiamente la situazione potrebbe peggiorare.

Quale aspetto pesa maggiormente? A suo avviso, dopo anni di crescita del mercato immobiliare, c’è il rischio di una bolla?

L’inflazione incide in modo molto significativo, perché i tassi di interesse sono saliti mentre in Italia i salari restano fermi, a differenza di quanto accade negli altri paesi. Questa situazione penalizza soprattutto le fasce più deboli della popolazione e rende particolarmente complesso sia accedere ad un mutuo sia mantenere quelli già ottenuti con rate che diventano ogni mese più pesanti. Il quadro quindi è molto complicato, anche se in Italia i rischi di bolla sono decisamente inferiori rispetto ad altri contesti. Infatti, nel nostro paese le compravendite sono aumentate in modo molto significativo, ma i prezzi non sono cresciuti: gli incrementi registrati nell’ultimo periodo, infatti, sono stati inferiori all’inflazione.

Nello stesso tempo, ci troviamo in una situazione molto particolare perché, se i prezzi delle case usate sono rimasti bassi o comunque hanno subito aumenti contenuti rispetto al tasso medio di inflazione, i costi di costruzione, a causa degli incrementi dei prezzi delle materie prime e dell’energia, sono cresciuti moltissimo e quindi le case nuove hanno un costo proibitivo. Si è così creata una situazione nuova, caratterizzata da una concorrenza fortissima dell’usato rispetto al nuovo.

In questa situazione, diventa sempre più difficile comprare casa. Assistiamo quindi ad un incremento degli affitti?

Certamente: con questi tassi, comprare casa è oggettivamente più difficile e quindi aumenta la domanda di case in affitto, pur in un paese caratterizzato da una forte prevalenza di proprietari della casa di residenza. Tuttavia, le case in affitto non si trovano facilmente e quindi un certo tipo di domanda abitativa fatica a trovare una risposta ed ecco che, per questo motivo, si costruiscono nuove abitazioni anche se il mercato è debole. Quindi ci sono nuove costruzioni pur in un contesto in cui le compravendite del nuovo sono in calo. Del resto, una parte significativa del ciclo positivo del mercato immobiliare degli scorsi anni derivava dai numerosi acquisti di prima casa sostenuti da incentivi per i più giovani. Con i tassi così elevati, la partita diventa molto complessa. Dobbiamo augurarci che la situazione non peggiori, altrimenti ci saranno seri problemi di tenuta delle famiglie che hanno contratto un mutuo con tasso variabile.

Il problema degli affitti interessa da vicino territori a vocazione turistica come le province di Como, Lecco e Sondrio. Quale è la sua valutazione?

Questa criticità sta diventando sempre più rilevante anche in altri territori e quindi è oggettivamente grave dove il turismo è molto forte. Da un lato, nelle aree turistiche gli immobili sono diventati importanti componenti di reddito per le famiglie, dall’altro lato manca completamente una politica abitativa che sostenga la locazione, come forma di supporto alla fascia più debole della popolazione, ai più giovani ed agli anziani. Il tema è particolarmente rilevante nelle aree caratterizzate da un’elevata densità abitativa, ma sta interessando anche altri territori perché cresce il numero di famiglie in difficoltà: si tratta di persone che ora guardano all’affitto per necessità più che per scelta”.

Il Parlamento europeo ha recentemente approvato la direttiva sulle “case green”. Pur con numerose deroghe ed eccezioni, gli edifici residenziali dovrebbero raggiungere almeno la classe di prestazione energetica E entro il 2030 e D entro il 2033. Gli edifici non residenziali e pubblici dovrebbero invece raggiungere le stesse classi rispettivamente entro il 2027 e il 2030. Questa normativa, se confermata, inciderà pesantemente sul settore immobiliare?

Stiamo parlando di una direttiva molto importante, di cui si parla da tempo, che contiene obiettivi rilevanti e che avrà un impatto molto forte. Il tema dell’efficienza energetica in rapporto al patrimonio edilizio vede ora una stagione nuova. Si tratta certamente di una spinta molto forte per la riqualificazione che potrebbe portare nuovamente verso un percorso di incentivi, auspicabilmente diverso da quello che si è appena concluso.

Tuttavia, prima di dare un giudizio definitivo, è opportuna un’analisi tecnica approfondita, anche per capire quale sarà la versione definitiva della direttiva. Penso che possa rappresentare una criticità ma anche una grande opportunità per il patrimonio immobiliare del nostro paese.

Vorrei tuttavia sottolineare un fatto: ci occupiamo dell’Europa e delle sue decisioni solo quando le normative sono approvate o dirittura d’arrivo. Ma, prima di arrivare a questa decisione, c’è stato un lungo percorso. Mentre venivano scritte e definite queste norme, dove eravamo? Ora dobbiamo cercare di capire come ottenere il massimo da questa normativa, che dovrà necessariamente essere accompagnata da una politica incentivante.

In conclusione, cosa ci dobbiamo aspettare per i prossimi anni sul fronte immobiliare?

Pur con alcune eccezioni, che non mancheranno, è ormai certa una fase di rallentamento del mercato nel 2023 e nel 2024, con un calo delle compravendite. E ci sono anche segnali di riduzione dei prezzi delle case.